Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG)

Definition des Begriffs

Das REIT-Gesetz (REITG) ist ein deutsches Bundesgesetz vom 28. Mai 2007, das die Schaffung und Regulierung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland regelt. Es trat am 1. Januar 2007 in Kraft und wurde zuletzt im Februar 2026 geändert. Das Gesetz schafft den rechtlichen Rahmen für börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielen und dafür spezielle strukturelle sowie steuerliche Privilegien erhalten. Ziel ist es, breiten Anlegerkreisen eine transparente und fungible Beteiligungsmöglichkeit an Immobilienvermögen zu eröffnen und gleichzeitig die Attraktivität des deutschen Finanzmarkts zu stärken.

Einordnung der Relevanz

Das REITG ist Teil der deutschen Kapitalmarkt- und Immobiliengesetzgebung und steht im Zusammenhang mit dem Aktiengesetz, dem Handelsgesetzbuch sowie steuerrechtlichen Vorschriften. Es ermöglicht Unternehmen, gebundenes Immobilienvermögen zu mobilisieren, Liquidität zu generieren und Anlegern steueroptimierte Investitionsmöglichkeiten zu bieten. Das Gesetz orientiert sich an internationalen REIT-Strukturen, die bereits seit 1960 in den USA und in über 20 weiteren Ländern etabliert sind. In Deutschland soll es zur Stärkung des Finanzstandorts beitragen und eine Alternative zu klassischen Immobilienfonds schaffen.

Betroffene

Von den Regelungen des REITG sind börsennotierte Aktiengesellschaften betroffen, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland
• Börsennotierung am organisierten Markt
• Unternehmensgegenstand: Erwerb, Halten, Verwalten und Veräußern von Immobilien
• Ausschluss von Bestandsmietwohnimmobilien

Darüber hinaus tangiert das Gesetz Investoren, Aktionäre, Finanzdienstleister sowie Aufsichtsbehörden wie die BaFin und das Bundeszentralamt für Steuern.

Anforderungen und Pflichten

Strukturelle Anforderungen:

• Mindestnennbetrag des Grundkapitals: 15 Millionen Euro
• Mindesteigenkapitalquote: 45 Prozent
• Mindeststreubesitz: initial 25 Prozent, fortlaufend 15 Prozent
• Höchstbeteiligung je Aktionär: 10 Prozent der Stimmrechte

Geschäftstätigkeit:

• Mindestens 75 Prozent der Aktiva aus unbeweglichem Vermögen
• Mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobiliengeschäft
• Beschränkter Immobilienhandel
• Weitgehender Ausschluss von Wohnimmobilien im Bestand

Steuerliche Pflichten:

• Mindestausschüttung von 90 Prozent des Jahresüberschusses
• Befreiung von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer auf Unternehmensebene
• Besteuerung der Dividenden beim Anleger mit Abgeltungsteuer

Transparenz und Rechnungslegung:

• Konzernabschluss nach IFRS verpflichtend
• Erhöhte Publizitätspflichten für börsennotierte Unternehmen

Weitere Informationen

Das REIT-Gesetz gilt unmittelbar als Bundesgesetz in ganz Deutschland. Die Aufsicht über REIT-Aktiengesellschaften obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie dem Bundeszentralamt für Steuern. Die steuerliche Privilegierung durch die Exit Tax, die ursprünglich Anreize zur Gründung von REITs setzen sollte, galt nur für Übertragungen zwischen 2007 und 2010. Der deutsche REIT-Markt hat sich im internationalen Vergleich nur begrenzt entwickelt, mit derzeit fünf notierten Gesellschaften und einer aggregierten Marktkapitalisierung von etwa vier Milliarden Euro. Verwandte Regelwerke umfassen das Aktiengesetz, das Investmentsteuergesetz sowie europäische Kapitalmarktrichtlinien.

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